資源簡介

第二單元 城市的地域結(jié)構(gòu)
2.2 城市的地域功能分區(qū)
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RBD，又一個(gè)城市功能區(qū)概念？
　　一向喜愛炒作概念的地產(chǎn)界最近又有了一個(gè)新名詞，這就是華高萊斯國際地產(chǎn)顧問（北京）有限公司總經(jīng)理李忠引進(jìn)加改良的RBD，(RecreationBusinessDistrict)，原意為城市中以旅游者為對象的購物休閑娛樂之地。現(xiàn)被改良為以都市上班族為對象，提供休閑商務(wù)活動(dòng)、提供工作之余放松、生活的休閑商務(wù)區(qū)。
　　■燕莎RBD
　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，目前北京至少有一個(gè)RBD———燕莎為核心的RBD。80年代，隨著第二使館區(qū)日趨成熟，以外國人為主導(dǎo)消費(fèi)人群的亮馬橋地區(qū)商業(yè)需求尤為顯著。90年代初燕莎中心一開業(yè)，立即成為中外有錢人發(fā)泄購物的理想場所。在這個(gè)近鄰CBD的區(qū)域形成了一個(gè)各種業(yè)態(tài)存在的綜合區(qū)域，是很多CBD上班族們熱衷消費(fèi)的區(qū)域。該區(qū)域就是華高萊斯定義的標(biāo)準(zhǔn)RBD。
　　RBD它能如愿成為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展之新現(xiàn)象嗎？清華大學(xué)副教授商業(yè)專家李飛對此表示質(zhì)疑，他認(rèn)為不見得RBD具有的特性CBD或其它沒有稱號的普通地方就沒有。他說，即使是CBD里也有很多提供休閑娛樂功能的設(shè)施及場館。
　　■發(fā)展RBD幾個(gè)硬件要求
　　李忠認(rèn)為，自發(fā)形成的RBD是因?yàn)槌鞘袕墓δ芊謪^(qū)化到多元化的發(fā)展趨勢，是現(xiàn)代城市人性化的進(jìn)步。距離CBD不遠(yuǎn)，且地價(jià)相對較低是發(fā)展RBD的必要條件，因?yàn)榘l(fā)展商業(yè)不同于建設(shè)寫字樓和住宅項(xiàng)目，其成本收益遠(yuǎn)不如做房地產(chǎn)項(xiàng)目，而且其商業(yè)價(jià)值獲得需要時(shí)間養(yǎng)成，所以它需要有租金較低的地段大面積發(fā)展商業(yè)。
　　“東方商務(wù)人士喜歡將工作和休閑混在一起，新加坡商人喜歡走出萊佛士坊金融區(qū)到附近的駁船碼頭邊吃飯邊談生意，日本人熱衷鉆進(jìn)KTV，中國人也是一樣。同時(shí)，上班族們下班需要放松，一起泡吧、蹦迪。人們需要一個(gè)品位較高、有特色，而且距離工作單位不遠(yuǎn)的區(qū)域。燕莎就是一個(gè)。”李忠認(rèn)為人群特征也將影響區(qū)域發(fā)展。
　　李飛同樣有反對看法，“不同區(qū)域人士的休閑方式也大不一樣，中關(guān)村的上班族就不一定認(rèn)同東區(qū)上班族泡吧、蹦迪的放松方式。所以不能簡單用一種生活方式來定義一個(gè)區(qū)域的功能。”
　　■北京要建三個(gè)RBD？
　　與CBD概念不同，RBD不具有惟一性。李忠認(rèn)為北京至少有三個(gè)適合發(fā)展RBD的區(qū)域，除了燕莎，還有中關(guān)村以及金融街。事實(shí)上，這三個(gè)區(qū)域也正是華高萊斯的三個(gè)大客戶，但他不承認(rèn)是因?yàn)橛辛隧?xiàng)目才有RBD概念，他覺得由于中關(guān)村、金融街區(qū)域同樣聚集著北京收入水平最高的人群，所以有條件支撐新RBD。這些區(qū)域要建立RBD都必須具有一種不可替代性。比如在當(dāng)代和雙安商城區(qū)域已經(jīng)形成一個(gè)為中關(guān)村IT人士服務(wù)的休閑區(qū)域。所以它的RBD應(yīng)該更書生氣；而金融街正處于文物古跡云集的西城區(qū)，所以它的RBD應(yīng)該更北京。
　　據(jù)了解，三個(gè)有政府背景的RBD開發(fā)計(jì)劃總投資耗資甚巨，目前正處于規(guī)劃階段，并且RBD概念能讓商戶們接受嗎？
　　李忠認(rèn)為，城市的高速發(fā)展令人激動(dòng)也令人擔(dān)憂，由于多快好省不可協(xié)調(diào)，政府規(guī)劃的某些商業(yè)街就是典型的速度過快的產(chǎn)物。做商業(yè)地產(chǎn)不同于做住宅地產(chǎn)，商業(yè)面積固然可以乘方發(fā)展，但商業(yè)卻只能做累加計(jì)算。普通人買房子看的是房子賣了多少；商人挑商鋪則著重剩下多少商鋪。而且，做RBD不像做寫字樓或住宅項(xiàng)目到時(shí)可以全身而退，做RBD必須搞活動(dòng)、做推廣，決不能撒手不管。
　　盡管RBD概念在業(yè)界頗有受眾，捧場者甚至稱RBD為商業(yè)地產(chǎn)最大的現(xiàn)象，但它能否吸引到最終的商戶，能否滿足商戶最為關(guān)心的投入產(chǎn)出比，能否給商戶真正帶來實(shí)惠，目前尚無答案。

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